Emlak piyasası mercek altında

Merkez Bankası Başkanı Serdengeçti, emlak fiyatlarındaki artışın şişkinlik olmadığını söyledi ve ekledi: Artış, enflasyonu tehdit ederse Merkez Bankası için rahatsız edici olur.
Haber: UĞUR GÜRSES / Arşivi

Görev süresi Mart 2006'da dolacak olan Merkez Bankası Başkanı Süreyya Serdengeçti, görev süresinin sonuna doğru açık enflasyon hedeflemesine geçişi de gerçekleştirecek. İster yeniden atansın ister başka biri atansın atamanın sorumluluğunun bu konuda yetkili olan hükümete ait olduğunu düşünüyor. Biz, bu tarihe kadar beklemek ve belirsizliği sürdürmek yerine, hükümetin bugünden atama kararnamesini çıkarıp, 'Mart 2006'da yürürlüğe girer' diyebilme olanağı bulunduğunu da anımsatalım.
Örtülü hedefleme döneminde kamuoyunun yeterince hazırlandığını ve 2006'daki açık enflasyon hedeflemesine hazır olduğunu düşünüyor musunuz?
2001'den itibaren gerek basın duyurularımızda gerek konuşmalarımızda ve para politikasına dair yayımlarımızda belirttik. Para politikası rejimi olarak gidecek başka yer yok.
2002'de örtük enflasyon hedeflemesi uygulamaya başladığımızda açık enflasyon hedeflemesinin koşulları henüz oluşmamıştı. Mali baskınlık yüksekti, finansal sistem yeterince kuvvetli değildi. Bunları anlattık. Koşullar oluşmadı ve bu nedenle örtük enflasyon hedeflemesi uyguluyoruz dedik. Zaten bu süreç açık enflasyon hedeflemesine yakınsama süreciydi. Daha sonra açık enflasyon hedeflemesine ise kademeli bir geçişi öngördük. Ekonomik koşulların oluşması, kamuoyunun hazırlanması için de gerekliydi bu.
Bu kademeli geçiş kapsamında 2005 yılı başından itibaren Para Politikası Kurulu toplantıları önceden belirlenen tarih ve saatte yapılmaya başlandı. Faiz kararları da, bilindiği gibi, bu toplantılardan sonra ve toplantıdaki görüşler de dikkate alınarak saat 9'da açıklanıyor ve sonrasında kararın gerekçesini açıklayan bir 'Enflasyon ve Görünüm' raporu yayımlanıyor.
Açık enflasyon hedeflemesinin hazırlığı çerçevesinde bunlar önemli değişiklikler.
2006'da açık enflasyon hedeflemesi ile birlikte başka değişiklikler de olacak. Ama açık enflasyon hedeflemesinin unsurlarının tüm detayları henüz açıklığa kavuşmuş değil. Bu aralık ayında açıklanacak.
Enflasyon açısından yüzde 5'lik seviye bir 'eşik' midir sizce?
Eşik ile ilgili olarak pek çok görüş ortaya atıldı: Çeşitli rakamlar ileri sürüldü. Enflasyonla mücadele başarı ile sürerken karşımızda sürekli olarak 'Artık eşiğe gelindi, enflasyonu daha fazla düşürmek çok zor.' denildi.
Oysa, enflasyonda eşik bekleyişlerin olduğu yerde oluşmaktadır. Mevcut durumda gerek yıl sonu, gerekse 12 aylık bekleyişler hedeflerle uyumlu seyretmektedir.
Bekleyişlerin daha da iyileşmesini engelleyen, örneğin ekonominin temellerinde kötüleşme, istikrar programında aksama ve benzeri gelişmeler olursa, işte eşik o zaman ortaya çıkar.
'Büyüme göstergeleri bizi doğrulamıştır'
Ya büyüme?
2005'te birinci çeyrek rakamları açıklandığı zaman, ekonominin bir durgunluğa gidip gitmediği epey tartışıldı. Biz o zaman aylık duyurularımızda bir çok defalar gerek baz etkisi gerekse mevsimsellik göz önüne alındığında, çıkan verilerin bir durgunluğa gidişe işaret etmediğini, aslına bakılırsa, 2. çeyrekte rakamların daha da düşük çıkacağını, ama 3. çeyrekten itibaren tekrar yükselmeye başlayacağını söyledik. Aradan geçen zaman zarfında, büyüme göstergeleri bizi doğrulamıştır. Bu vesileyle, Türkiye'de sürdürülebilir büyüme ortamına doğru yol alındığını, ama henüz orada olmadığını, tatmin edici bir sürdürülebilir büyüme oranını yakalamak için de yapısal reformlara önem verilmesi gerektiğinin altını çizmek istiyorum.
Son bir yıllık dönemde konut kredilerindeki ve emlak fiyatlarındaki hızlı artışı 'alarm verici' buluyor musunuz?
Bu konuda üç noktanın da altını çizmek istiyorum: Bunlardan birincisi toplam kredilerdeki artışın iç talebi etkilemesi; iç talebin önümüzdeki dönemde de kontrollü bir seyir izlemesi önemli. Buradaki gelişmeleri yakından takip ediyoruz.
İkinci nokta ülkemizde konut kredilerinin milli gelire oranı halen gelişmiş ülkelerin ve pek çok Avrupa ülkesinin oldukça gerisindedir. Bu oranın ekonomideki normalleşme sürecinde mesafe alınması ile birlikte daha da artması söz konusu olacaktır. Ayrıca mortgage olarak da bilinen ipoteğe dayalı konut finansman uygulamasının bu süreçte önemli rolü olacaktır.
Son olarak, inşaat sektöründe son dönemde gözlenen hızlı büyümenin konut arzını artırarak fiyatlardaki talep kaynaklı bu yükselişi yavaşlatması da ileride söz konusu olabilir. Bu üç nokta açısından dikkatle izliyoruz.
Emlak fiyatlarında sizce bir şişkinlik var mı? Konut kredileri ve emlak fiyatlarındaki artış hangi noktada Merkez Bankası için rahatsız edicidir?
Bugün için bir şişkinlik olduğunu söylemek henüz mümkün değildir. Öte yandan emlak fiyatlarındaki artış, iç talebi etkileyerek enflasyonu tehdit eder hale gelirse Merkez Bankası için rahatsız edici olacaktır. O aşamada hiç şüphesiz, Merkez Bankası bu konudaki görüşünü kamuoyu ile paylaşacaktır.
'Mortgage için uzun vadeli fon arzı artmalı'
Mortgage'in altyapısı konusunda çalışmalar hızlanıyor. Parasal otorite olarak, mevcut koşullarda bunun etkin bir biçimde çalışacağını düşünüyor musunuz?
Yıllarca türev ve uzun vadeli piyasaların ve enstrümanların gelişiminin yüksek enflasyon ve yarattığı belirsizlik nedeniyle geciktiğini söyledik. Enflasyon düştükçe, faizlerin genel düzeyi makul seviyelere geldikçe nihayet bu piyasalar da gelişmeye başlıyor. Şubat 2005'te Vadeli İşlem ve Opsiyon Piyasası çalışmaya başladı. İşlem hacmi giderek artıyor.
Mortgage piyasalarının etkin çalışması için ayrıca, uzun vadeli fon arzının yükselmesi, bu vadelerdeki işlem hacimlerinin ve piyasa derinliğinin artması gerekiyor.
İstikrarda daha fazla ilerleme sağlandıkça ve daha fazla ilerleme kaydedildikçe bu piyasalar da etkin bir şekilde çalışacak ve ülkemizin finansal piyasalarının derinleşmesine büyük katkı sağlayacaktır.
'Bekleyişler bozulmamalı'
Önümüzdeki dönemde enflasyon açısından temel riskler neler ?
Enflasyona ilişkin temel riskleri biz zaten aylık "Enflasyon ve Görünüm" duyurularımıza koyuyoruz. Orada da yer aldığı üzere, sıkı maliye ve enflasyon hedefi ile uyumlu gelirler politikalarının yolunda gittiği koşullarda, iç talepteki artışın kontrollü seyretmesi ve reform sürecinin hız kaybetmemesi önemlidir. Bu kapsamda bekleyişlerin bozulmaması, bekleyişlerin enflasyon üzerindeki önemli etkisi göz önüne alındığında ön plana çıkan bir diğer risk unsurudur. Petrol fiyatlarındaki hareketler, hizmetler sektöründeki fiyat katılıkları enflasyonun seyri üzerinde etkili olacaktır. Ayrıca, kontrolümüz haricindeki tarım ve hammadde fiyatları her zaman risk unsurlarıdır.
Uluslararası piyasalardaki gelişmelerden dolayı, global likidite koşullarının aynen devam etmesini olası görüyor musunuz?
Küresel likiditedeki gelişmeler büyük ölçüde ABD ve Avrupa'daki faizlerde görülecek gelişmelere bağlı olarak değişmektedir.
Biz ülke olarak kendi ödevimizi iyi yaptığımız ve makroekonomik istikrarı sağlamada mesafe aldığımız sürece likidite koşullarındaki olumsuz gelişmelerden o derece az etkileniriz.
Geçmişle kıyaslama yaptığımızda ise, bugün Türkiye ekonomisinin çok farklı bir noktada olduğu ortadadır. Ekonominin temelleri bugün daha kuvvetlidir. Türkiye ekonomisi yapısal bir dönüşüm geçirmiştir.
Ağustos ayı itibarıyla, son bir yıllık 'net hata ve noksan' kalemi toplamı 9.3 milyar dolara ulaştı. Bu kadar yüksek bir hata kalemi nasıl açıklanmalı?
Net hata noksan (NHN) kalemine yıllık birikimli olarak bakıldığında, miktarı yüksek gibi algılansa da NHN'ye GSMH'ye oran olarak bakıldığında yüksek olmadığı diğer ülkelerle yaptığımız karşılaştırmalarda görülmektedir.
Bu kalem içinde uzun vadede pek çok eksi ve artı unsurlar zaten birbirini götürmektedir. İnternet sitemize de konu ile ilgili bir çalışmayı koyduk.
NHN kaleminin başlıca kaynakları olarak bankacılık dışı özel sektörün döviz varlıklarının tam izlenememesi, ithalat ve ihracatta malın hareketi ile ödemenin farklı bilanço dönemlerinde olabilmesi, gümrük işlemlerine ilişkin beyanat farklılıkları, turizm ve bavul ticaretinin anketler yoluyla elde edilmesindeki farklılıklar karşımıza çıkmaktadır.
Ayrıca, görüyoruz ki NHN kalemi ters para ikamesinin yaşandığı, göreli istikrarın sağlandığı dönemlerde artı, para ikamesinin yaşandığı, kriz ve istikrarsızlık dönemlerinde ise eksi bakiye verme eğilimindedir. Başka bir ifadeyle, ters para ikamesi ile NHN arasında bir ilişki vardır.
Son dönemde NHN kalemindeki artış ise artan güven neticesinde özel sektörün yurtdışından veya yastık altında tuttukları yabancı varlıkları yurtiçine getirmelerini, yani sermaye girişini de teyit eder nitelikte.
'Rezerv artışına devam'
Döviz rezervini artırma politikası devam edecek mi?
Evet. Rezervin dış borca oranı halen istenilen seviyede değil, düşük. Ayrıca pek çok kere ifade ettiğimiz gibi Merkez Bankası olarak yüksek maliyetli yükümlülüklerimizden zaman içinde kurtulmak istiyoruz.
'İşçi dövizi faizlerinden kaynaklanan zarar azalacak'
Merkez Bankası bu yüksek maliyetli yükümlülüklerden biri olan işçi dövizi hesaplarından dolayı zarar ediyordu. Bu hesapların faizlerini düşürmeye devam ettiniz. Hâlâ zarar devam ediyor mu?
Merkez Bankası işçi dövizi faizlerini 2002 yılından itibaren kademeli olarak düşürmekle beraber, bu hesaplarda üç yıla kadar vade olduğu için, üzerimizdeki faiz yükünün düşmeye başlaması ancak 2005 yılı ile mümkün olabilmiştir. 2006 yılından itibaren, zarar, gözle görülebilir bir şekilde azalacaktır.
Merkez Bankası rezerv yönetimi çerçevesinde, döviz rezervleri hangi para cinsinde tutuluyor? Avro mu? Dolar mı? Bu konuda ileriye dönük bir tercih eğilimi var mıdır?
Evvelden beri yaklaşık 2/3'ü oranında Avrupa para biriminde, 1/3'ü oranında ise ABD doları ve diğer para birimlerinde tutulmaktadır. Çünkü yükümlülüklerimizin de oranları bu şekildedir. İnternet sitemizde konu ile ilgili ayrıntılı bilgi var. Dövizdeki fazla pozisyon için ise Hazine'nin beklenen döviz giriş ve çıkışları dikkate alınmaktadır.
Açık hedefleme döneminde kur politikası
Açık hedefleme döneminde kur politikası konusunda bir farklılık söz konusu olacak mı?
Dalgalı kur rejimi açık enflasyon hedeflemesinin başlıca unsurlarından birisi. Bu rejim altında kurun seviyesine dair herhangi bir taahhütte bulunulmamaktadır. Açık enflasyon hedeflemesi rejiminde de enflasyon dışında herhangi bir taahhüt altına girmemeniz gerekiyor zaten.
Döviz kurunun istikrarı tabii ki önemlidir ama finansal istikrar ve genel istikrar çerçevesinde ele alınmalıdır. Diğer bir ifadeyle kur politikası aynı şekilde devam edecektir.

BİTTİ