Emlakta altın günler

'Daha da gelecek'
Yabancı yatırımcıların yeni gözdesi büyükşehirlerdeki alışveriş merkezleri. Akmerkez'in yüzde 46.9'unun Hollanda emlak devi Corio'ya satılması sürecinde önemli rol oynayan Garanti Yatırım Genel Müdürü Metin Ar, "Yabancılar önümüzdeki dönemde de gayrimenkul için gelecek" dedi.
'Müzakere tarihi'
Ar, şunları anlattı: "Akmerkez'i alan grup ve Alman şirketi DIFA, alışveriş merkezi için 200'er milyon dolar ayırdı. Yine bir Alman ve bir Avustralya şirketi 100'er milyon dolarla gelmek istiyor. Ekonomideki iyileşme ve müzakere tarihinin sonuçları bunlar."

İSTANBUL - Ekonomideki düzelme ve AB'den müzakere tarihi alınması Türkiye'yi yabancıların gözde yatırım ülkesi haline getirdi. Son bir yılda banka satın almalarıyla başlayan süreç önce reel sektörde sonra da gayrimenkul sektöründe devam ediyor.
Yakın zamana kadar Akdeniz ve Ege sahillerinde yazlık alan yabancı yatırımcılarn şimdi rotayı büyük şehirlerdeki alışveriş merkezlerine çevirdi. İstanbul'un en önemli alışveriş merkezi olan Akmerkmez'i bünyesinde barındıran Akmerkez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı'nın (GYO) yüzde 46.9 hissesi bu süreçte düzenlenen halka arzda 189 milyon dolar fiyatla Hollandalı gayrimenkul yatırım devlerinden Corio'ya satıldı. Yerli yatırımcılar ise Türkiye'ye yabancılar kadar güvenmedikleri halka arzın ancak 3.8 milyon dolarlık kısmını aldılar.
Akmerkez operasyonunun mimarı Garanti Yatırım İcra Kurulu Başkanı Metin Ar, yabancı yatırımcıların önümüzdeki dönemde de gayrimenkul için Türkiye'ye geleceklerini belirterek şunları söylüyor: "Akmerkez'e yatırım yapan Hollandalı grup ile bir Alman gayrimenkul şirketi DIFA'nın Türkiye'de alışveriş merkezi satın almak için 200'er milyon doları hazır. Yine bir başka Alman ve bir Avustralya şirketi de 100'er milyon dolarlık yatırımla Türkiye'ye girmek istiyor. Onlar için alışveriş merkezi arıyoruz. 600 milyon dolarlık çekle hazır bekliyorlar. İlginin en büyük nedeni Türkiye'nin AB'den müzakere tarihi alması. Ekonomideki iyileşmenin katkısı da var ama müzakere tarihi olmasa Akmerkmez iyi bir fiyattan satılamazdı."
'Akıldaki rakam düşüktü'
Garanti Yatırım İcra Kurulu Başkanı Ar, Türkiye'nin en iyi alışveriş merkezi olan Akmerkez'in satış sürecinin 2004 Haziran ayında başladığını söylüyor. İlk düşünce halka arzı aynı yılın ekim ayında ve şirketin yüzde 100'ünün fiyatı 300 milyon dolara gelecek şekilde yapmakmış. Ancak eylülde Avrupa'nın çeşitli ülkelerinde yapılan ön pazarlama da yüzde 100 hissenin değeri 330-340 milyon dolar civarında çıkmış. O dönemde de en ilgili şirket Corio imiş. Bu sırada ilginç bir gelişme olmuş. Devlete ait bir Alman şirketler grubu DIFA (Emekli Sandığı) Halka arzın yüzde 25'ini bana verirseniz tamamı 400 milyon dolar olacak bir fiyat veririm, diyerek devreye girmiş. Hem Hollanda, hem de Alman şirketi Akmerkez'i çok kalabalık heyetlerle incelemişler. Bir konu dışında her şeyden memnun kalmışlar. O da GYO sözleşmesinde küçük ortakları koruyucu hükümlerin bulunmaması imiş. Bunun üzerine sözleşme değişikliğine gidilmiş. Ancak bu arada halka arzın 2005'e kalması kararlaştırılmış. 2005 Ocak'ın da yine pazarlama başlamış. Bu kez devreye yeni şirketler girmiş.
Pazarlık nasıl yapıldı?
Yapılan görüşmeler sonunda finale iki şirket kalmış. DIFA'nın teklif ettiği fiyat yüzde 100 hisse için 410, Corio'nun ise 408 milyon dolara denk geliyormuş.
İkisi de en az yüzde 25'i, eğer olursa yüzde 100'ü de istemişler. Sonuçta tercih 5.5 milyar dolarlık portföyünün 3.5 milyar dolarlık bölümü alışveriş merkezlerinden oluşan Corio yönünde olmuş. Corio, halka arzda yerli yatırımcı için tahsis edilen hisse tutarını da alarak Akmerkez'in 46.9'una sahip olmuş. Akmerkez bugün İstanbul'da en yüksek kiranın ödendiği alışveriş merkezi. Son üç yılda Akmerkez'deki mağazaların doluluk oranı yüzde 99.6 olmuş. 2001 ekonomik krizinde bile doluluk oranı yüzde 97.7'nin altına düşmedi.
Avrupa'da olsaydı 750 milyon dolardı
Metin Ar, satış sürecinde tüm Avrupa'yı gezdiklerini belirterek şunları söylüyor:
"Ancak hiçbiri Akmerkez kalitesinde değil. Alışveriş merkezlerinde önemli olan mağaza çeşitliliği. Akmerkez'de bu denge çok iyi kurulmuş. Metrekare kira geliri de Türkiye'deki tüm diğer alışveriş merkezlerinin üzerinde. Yasbancı yatırımcılar alışveriş merkezini satın alırken net kira gelirinin fiyata oranına bakarlar. Bu yüzde 4.5 ise iyi bir fiyatı bulduklarını düşünürler ve alırlar. Akmerkez'in net kira geliri değerinin yüzde 9'u civarında. Avrupa'da böyle bir alışveriş merkezi yok. Akmerkmez Avrupa'nın bir kentinde, Paris, Londra, Roma değil orta halli bir kentinde olsa 750 milyon dolardan satılırdı. Çünkü yüzde 9'luk oran hiçbir yerde yok. Ama bu fark nereden kaynaklanıyor derseniz o da bugün için Türkiye riski. Yarın işler daha da düzelince bizim mallarımızın değeri de yükselecek."
İstanbul'da 36 tane var
Bugün Türkiye'de 36'sı İstanbul'da, 12'si Ankara'da, 6'sı İzmir'de, 4'ü Bursa'da, 3'er tanesi Adana ve İzmit'te olmak üzere toplam 80 alışveriş merkezi bulunuyor. İşte Garanti Yatırım İcra Kurulu Başkanı Metin Ar'ın ellerinde 600 milyon dolarlık çekle alım için beklediklerini söyledikleri yabancı yatırımcılar seçimlerini bu 80 merkez arasından, özellikle de bunların İstanbul'da olanları arasından yapacak.
İstanbul'da ayrıca 19 alışveriş merkezi de ya inşaat halinde ya da planlanıyor. Modern ve iyi konumlanmış alışveriş merkezleri konusunda Türkiye Batı'nın çok gerisinde. Avrupa Birliği'nde her 1000 kişiye 130 metrekare alışveriş alanı düşerken, bu rakam Türkiye'de 70 metrekare.