Faizler düştükçe gayrimenkulün yıldızı parladı, 'fiyatlar artacak' sesleri yükseldi

Faizler düştükçe gayrimenkulün yıldızı parladı, 'fiyatlar artacak' sesleri yükseldi
Faizler düştükçe gayrimenkulün yıldızı parladı, 'fiyatlar artacak' sesleri yükseldi
Konutta faizlerin yüzde 1'in altına inmesi gayrimenkule talebi artırdı. Fiyatların halen kriz öncesine ulaşamadığını söyleyen inşaatçılar, '2010 yılı başında fiyatlar artabilir' dedi
Haber: ESİN ÇETİNEL / Arşivi

İSTANBUL - Konut kredisi faizlerinin beş yıl vadelerde bile yüzde 1’in altına inmesi son aylarda gayrimenkul ve bankacılık sektörünü harekete geçirdi. İnşaat firmaları yeni konut projelerini kendileri finanse edip uygun ödeme koşullarıyla hızla hayata geçirirken, bankalarda girdikleri faiz yarışında önce bir yıl ardından beş yıl vadeli kredilerinin faizlerini yüzde 1’in altına indirdi.
Bankacılık sektörü konut kredisi faizlerinde kâr marjlarını bindelerle ifade edilecek kadar düşürdüklerini bu nedenle kısa vadede yeni indirimlerin zor olduğunu söylemesine karşın vatandaşın ‘acaba daha düşer mi’ diyerek konut alım talebini ertelediğine dikkat çekiyor. Bu nedenle konutta halen asıl talebe ulaşılamadığı, önümüzdeki dönemde talepte daha büyük bir artış yaşanacağı görüşü hakim. Buna karşın kriz dönemine göre konut kredisi hacimlerinde 2.5 kata varan yükselişler yaşandığı belirtiliyor.

Talep arttı, sıra fiyatlarda
İnşaat firmaları ise konuta olan talepte kriz dönemine göre önemli oranda artış yaşandığını öne sürüyor. Bazı proje üreticileri satışlarında yüzde 30’lara varan artışlar yaşandığını ancak önümüzdeki dönem bu talepte daha büyük artış yaşanmasını beklediklerini ifade ediyor. Sektörün önde gelen temsilcilerinin ortak görüşü ise 2009’un son çeyreği veya en geç 2010’un ilk çeyreğinde konut fiyatlarında bir miktar artış olacağı yönünde. Konut fiyatlarının halen kriz öncesi seviyelerin altında bulunduğuna dikkat çeken uzmanlar, ‘Proje üreticilerinin kriz döneminde elindeki konut stokunu satamaması yüzünden şu anda fiyat artışı yapamadıklarını belirtip, “Biriken konut stoku yüzünden fiyatlar kriz öncesi seviyelerinin altında kaldı. Özellikle ihtiyaç sahiplerinin  faizlerin yüzde 1’in altında olduğu ve fiyatların düşük seyrettiği bu dönemi iyi değerlendirmesini öneririz” diyor.
Konut kredisinde faiz oranları düşmesine rağmen kredi kullanıcıları vadeyi üç ile beş yılla sınırlı tutarken, kredi miktarı ise 50 ile 70 bin TL arasında yoğunlaşıyor.

Kriz döneminin 2.5 katı kredi kullandırıyoruz 
Yapı Kredi Bankası olarak Türkiye çapında 300’ün üzerinde konut projiesinde aktif olarak çalıştıklarını ayrıca bireylerin konut kredi taleplerini de karşıladıklarını belirten Yapı Kredi Konut Finansmanı Pazarlama Bölüm Başkanı İsmet Erdem, konut kredisi talebinde ciddi artış olduğunu belirtip şu bilgiyi verdi: “Yapı Kredi olarak aylık kredi kullanımımıza baktığımızda Eylül 2009’un kriz dönemindeki aylık kullandırımının 2.5 katı olduğunu söyleyebiliriz.
Mart-Haziran döneminde konut projelerinin talebinde artış yaşandı. Yaz aylarında ise talepte mevsimsel etki ile bir miktar azalma görülmekle beraber, faizlerin yüzde 1’lerin altına inmesiyle birlikte eylül ayında konut projelerinden gelen talep yaz dönemine kıyasla yüzde 100 artarak yeniden haziran ayı seviyesine ulaştı.
Ancak halen bir kısım talebin faiz indirimlerinin devam edeceği beklentisiyle gerçekleşmediğini dikkate alırsak talep artışının beklentileri henüz tam yansıtmadığını söyleyebiliriz. 

Konutta fiyat artabilir
Bu arada konuta olan talebin artması ile birlikte, fiyatların da konutun özellikleri ,konumu, bulunduğu coğrafya v.b. özelliklere paralel farklı oranlarda artışlar gözlemlenebilir. Ancak arz ve talebin piyasa koşulları içerisinde dengeleneceğini, oluşabilecek fiyat artışlarının talep üzerinde kısa vadede önemli bir baskı oluşturmayacağını düşünüyoruz.
Konut kredisi talebinin 2009 Ocak-Eylül döneminde ortalamada yaklaşık 70 bin TL kredi tutarı ve 7 yıl vade üzerinde yoğunlaştığını yılın ilk altı ayında ise kullandırım ortalama tutarının ise 60 bin TL civarında olduğunu belirten İsmet Erdem, “Kriz öncesi dönemde yeni talebin Yapı Kredi için 70 bin-75 bin TL,  piyasa için 60 bin -65 bin TL bandında değiştiğini söyleyebiliriz. Tüketicinin vade tercihinin kriz öncesi ve sonrasında çok değişmediğini, yine ortalamada 7 yıl olduğunu görüyoruz. Faiz indirimlerinin ortalama kredi tutarını ve vadeyi bir miktar daha arttırabileceğini düşünüyoruz” açıklamasında bulundu. 

Talep şubatta başladı
Konut kredisine talebin şubat ayından itibaren artış kaydettiğini de söyleyen İsmet Erdem, “Küresel krizin etkisinin görüldüğü Ekim-Aralık döneminde  konut kredisi pazarı aylık ortalama yüzde 0,4 oranında küçülmüştür.
Ancak 2009 Şubat ayı ile birlikte pazar pozitif büyümeye gelmiş ve nisan ayı ile birlikte aylık büyüme oranı yüzde 1’in üzerine çıkmıştır. Ocak-Eylül döneminde konut kredisi pazarı yüzde 6 oranında büyürken aynı dönemde Yapı Kredi olarak yüzde 10.56 oranında büyüme elde ettik” bilgisi verdi.  

Krizden etkilenen reklam bombardımanı yaptı 
Eylül 2008’de başlayan küresel kriz dalgasının son zamanlarda etkisini yitirmeye başladığını söyleyen Teknik Yapı CEO’su Teoman Metehan, “Ancak üçüncü çeyrekten itibaren bazı firmalar özellikle krizden fazla etkilenen-ertelediği veya mevcut projelerinin satışına ağırlık vermeye başladı. Küresel krizin etkisini iyice hissettirdiği aylarda yapamadıkları satışları telafi etmek için reklam bombardımanına başladı. Diğer taraftan gayrimenkul sektöründeki mevsimsellik özelliğine bağlı son çeyreklerdeki talep artışlarını da reklam kampanyalarının bir diğer nedeni olarak gösterebiliriz” diye konuştu. 
Konut kredi faizinin yüzde 1’in altına inmesinin talebi olumlu etkilediğini de vurgulayan Metehan, konut talebini artıran diğer etkenleri ise şöyle sıraladı:
“Uzun vadeli borçlanmalarda uygun faiz oranları, konut sahipliği isteğini tamamen harekete geçirecektir. Belirli bir kesim için bu oran da uygun bir seviyedir diye düşünüyorum. Diğer taraftan mevduat faizleri de düşmeye başladı. Bu da tasarrufların gayrimenkul gibi alternatif yatırım araçlarına yönelmesini sağladı. Ancak unutulmamalıdır ki, ortamdaki hafifte olsa olumsuzluk havası faizlerin tekrar artmasına neden olur.”

TOKİ’nin fiyatları yükselebilir
Teknik Yapı olarak kriz ortamında bile ‘uygun’ diye niteledikleri fiyatlarda düzeltme yapmadıklarını vurgulayan Metehan, “Piyasa hareketlendiği için fiyatları şişirenler, 2006’dan sonra geri adım attı. Bu trend konut fiyatları göreceli olarak düştüğü şeklinde algılandı. Kaynağı kıt olan hiçbir ürünün fiyatı maliyetinin altına düşmeyeceği bir gerçektir. Geçtiğimiz yıllardan ders alan firmaların aynı hatayı tekrarlamayacağını düşünüyorum. Dolayısıyla özel sektörün yapacağı projelerde fazla bir fiyat artışı beklemiyorum. Ancak TOKİ’nin gelir elde etmek için yaptığı ihalelerdeki rekabet, fiyatları bir miktar yukarı çekebilir” dedi. 

Talep küçük dairelere
Son dönemlerde küçük dairelere talebin giderek arttığını 1+1 tipi dairelerin ötesinde artık stüdyo tipi dairelere de ilginin arttığını belirten Teoman Metehan, alıcıların bu tip konutları genelde yatırım amaçlı olarak tercih ettiğini vurguladı. 

İnsanlar güven duyduğu projelerden ev alıyor 
Varlıbaş Holding ve Varyap Yönetim Kurulu Başkanı Süleyman Varlıbaş insanların konut alımı konusunda daha seçici olduğunu  belirtip, “İnsanlar eskisinden daha titiz davranarak projeye, firmaya, projenin lokasyonuna ve ödeme şartlarına daha çok dikkat edip, en uygun gördükleri ve güven duyulan projelerden ev almaya karar veriyor” dedi.
Banka faizlerinin yüzde 1’in altına düşmesinin yanı sıra konut fiyatlarının düşük seviyelerde olmasının da alıcılara büyük avantaj sağladığını vurgulayan Varlıbaş, “Konut fiyatları henüz kriz öncesi seviyeye gelmedi. Konut fiyatlarının bu seviyede kalmasının bir sebebi de girdi maliyetlerinin düşmesi. Piyasa bu şartlarda devam ettiği ve konut üretimini etkileyen faktörler de değişmediği müddetçe fiyatlarda büyük bir hareketlilik gözlenmez. Ama gayrimenkulde yatırımın artmasıyla birlikte girdi fiyatlarının yükseleceği göz önüne alınırsa, bu olumlu gidişatın uzun süremeyeceğini söyleyebiliriz” diye konuştu. 

Satışlarımız son aylarda yüzde 30 arttı
Konut üreten firmaların tüketiciye yönelik ödeme kolaylıkları sunmasının yanı sıra bankaların kredi faizlerini aşağı çekmesinin de konut almak isteyenler için her zaman elde edilemeyecek önemli bir fırsat oluşturduğunu vurgulayan Soyak Holding İcra Kurulu Başkanı (CEO) Emre Çamlıbel, “Bu yüzden yatırım için uygun zamanı bekleyenlerin bu dönemde harekete geçtiğini gözlemliyoruz” dedi.
Soyak grubu olarak satışlarının son aylarda yüzde 30 oranında arttığını da belirten Emre Çamlıbel şu bilgiyi verdi;
“İzmir’deki Soyak Siesta projemizin 2008 Ekim ayında satışa sunulan 376 konutluk ilk etabının yüzde 80’ini sattık. Ekim ayı itibarıyla satışa sunduğumuz 2. etapta da ilk hafta, dairelerin yüzde 20’sini satarak önemli bir başarıya ulaştık. Bu grafiğin önümüzdeki dönemde de artan başarıyla süreceğine inanıyorum. “

‘Fiyat indirmedik’
Krizin etkilerini öngörerek, nakit yönetimini doğru bir stratejiyle sürdüren ve gerekli önlemleri alan şirketlerin ürettikleri konutların fiyatlarında belirgin oynamalar olmadığını da açıklayan Emre Çamlıbel, önümüzdeki döneme ilişkin de şu tahminde bulundu: “Projelerimize zaten  her tür ekonomik koşulda talep geliyor. Ancak içinde bulunduğumuz dönemde, fiyatların alım için uygun olduğunu, konut faizlerinin de alımı destekler nitelikte olduğunu söyleyebiliriz. 
Önümüzdeki birkaç ay içinde ise, hareketlenen piyasa ile birlikte fiyatların da yükseleceğini tahmin ediyoruz.”

‘Fiyatlar 2010 ilk çeyreğinde hareketlenebilir’
Krizde bile hızımız yavaşlamadı diyen Ağaoğlu Projeler Satış Direktörü Esin Algan, “Ağaoğlu Şirketler Grubu olarak 2009 yılında birçok projeye imza attık. Sadece son üç ayda satışa çıkan projelerimiz My Towerland, My Roseville ve ilk ofis projemiz olan My Prestige. Hızımız hiç yavaşlamadı. Bizim proje sürekliliğimiz ve uyguladığımız  ödeme kampanyaları halkın ilgisini çekti ve krize rağmen yoğun talep yüzünden satışları erkene bile çekmek zorunda kaldık. 2010’da da aynı hızla devam edeceğiz. Genel olarak da yeni ve nitelikli projelere olan talebin  arttığını söyleyebiliriz.
Bu arada biz de tüketicinin alım gücüne destek olacak kampanyalar tasarlamaya önem veriyoruz. Bu dönemde faizlerin de yüzde 1’lerin altına inmesi tüketiciye cesaret getirdi, yatırımlar ise hızlandı” dedi. 

‘Fiyatlar hareketlendi’
Gayrimenkul sektöründe yeni fiyat artışlarının 2009 sonu 2010 yılının ilk çeyreğinde hareketli olabileceğini de vurgulayan Algan, “Nitelikli konutta kriz döneminde bile fiyatlar hiçbir zaman gerilemedi ve değerini korumaya, prim yapmaya devam etti. (Fiyat konusunda) 2009 sonu ve 2010 yılının ilk çeyreği çok hareketli geçecek” değerlendirmesinde bulundu.
Bu dönemde daha ziyade bitmiş ve oturulabilir ev arayışlarının daha fazla olduğunu ve insanların 3 ve 4 odalı evleri tercih ettiğini de belirten Algan, son dönemde faizlerin optimum noktalara gelmesi yüzünden banka kredisinin tercih edildiğini de vurguluyor.