Garanti GYO: Gayrimenkulde 1.5 yıl zor geçecek

Son iki yılda yıldızı bugüne kadar hiç olmadığı kadar parlayan gayrimenkul sektörü mayısta tırmanışa geçen faizlerle sert bir fren yaptı. Faizlerdeki düşüşle büyük patlama yaşayan gayrimenkul sektörü ne yazık ki yine faizlerdeki tırmanışla duraklama noktasına geldi.
Haber: ESİN ÇETİNEL / Arşivi

İSTANBUL - Son iki yılda yıldızı bugüne kadar hiç olmadığı kadar parlayan gayrimenkul sektörü mayısta tırmanışa geçen faizlerle sert bir fren yaptı. Faizlerdeki düşüşle büyük patlama yaşayan gayrimenkul sektörü ne yazık ki yine faizlerdeki tırmanışla duraklama noktasına geldi. Birinci el ev satışlarının neredeyse durduğu ve bazı projelerin teslim tarihlerinin ertelendiği şu günlerde gayrimenkul, özellikle de konut sektörünü Garanti Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) Genel Müdürü Kürşat Tuncel'le konuştuk.
Seçimden önceki yaklaşık 1.5 yıllık dönemde gayrimenkul sektöründe hareketlilik beklemeyen Tuncel, bu süreçte fiyatların düşebileceğini ve bazı küçük inşaat şirketlerinin iflas edebileceğini söyledi. Tuncel gayrimenkul sektörüyle ilgili saptamalarını şöyle sıraladı:
ORTA GELİR GRUBU EV ALAMAZ: Türkiye'de orta gelir grubu hâlâ konut alabilecek güce sahip değil. Yılın ilk çeyreğinde yüzde 1.1-1.2 faizle 100 milyon dolarlık kredi alan bir kişi yaklaşık 7-8 yılda 1-1.5 milyar lira geri ödeme yaparak ev sahibi olabiliyordu. Yani gelirin yüzde 25-30'unun ayrılması gerekiyor. Bunun içinse 4.5-5 milyar YTL'lik aile geliri olması lazım. Bu segmente giren kişi sayısı Türkiye'de son derece sınırlı. Yaklaşık 5 milyon kişi. Ve son iki yılda tüm inşaat şirketleri 'B+' denen bu kesime oynadı.
UYGULAMA FİYATLARI YÜKSELTTİ: Toplu Konut İdaresi'nin (TOKİ), arsalarını hasılat paylaşımı modeliyle ihale etmesi de belli bölgelerde konut fiyatlarında sunni yükselişlere neden oldu. Çünkü TOKİ'den iş almaya çalışarak bu furyayı yakalamak isteyen müteahhitler, idareye yüksek hasılat payı önerdi. Yüksek hasılat önerildiği için arsanın maliyeti artınca konutun fiyatları da yükseldi.
SPEKÜLATÖR UMDUĞUNU BULAMADI: 100 bin dolarlık serveti olan bazı kişiler 25 bin dolar peşinat ödeyip dört evi 75 bin dolarlık kredi kullanarak aldı. Nasıl olsa fiyatlar yükselince biz bunu 1-2 yıl içinde satarız diye düşündüler. Ancak duraklama dönemine girdiğimiz için bu kesim yavaş yavaş elindeki konutları satışa çıkarmaya başladı. Bu kesimin satışları yüzünden fiyatlar nispeten düşüyor.
TESLİMLER GECİKMEYE BAŞLADI: TOKİ zaten gecikeceğini açıkladı. Açıkçası diğer üreticiler de bunu yapacaktır. Büyükler isimlerine zarar vermek istemiyor. Ama birçok ufak şirkette gecikmeler göreceğiz. Çünkü üretici firmaların finansman gücü yok. Gazetelerde teslim süresi gecikmiş konutların listesi yayımlanmaya başladı bile.
1.5 YIL KONUTA TALEP OLMAZ: Yani 1.5 yıl içinde seçim olup yeni bir iyimserlik dönemi, yeni bir başlangıç yapılana kadar sektör açısından çok kolay olmayacak. Seçimin ardından faizlerde geri çekilme olup, hükümete bir kredi açılırsa onunla beraber konut sektöründe yeni bir hareketlenme olacak. Kısa dönemde geçmişteki hareketliliği göremeyeceğiz. Ama uzun dönem için konut piyasasına baktığımızda çok olumlu şeyler vaat ediyor.
700 DOLARA MAL EDİP 2500 DOLARA SATTILAR: Son iki yıldır konut sektöründe kâr marjları çok yüksekti. 700-800 dolarlık konutların fiyatı 2000-2500 doları buldu. Gayrimenkul fiyatlarının bu kadar hızlı artmasının tehlikeli olacağını söylemiştik.
MAKETE BAKIP EV ALDILAR: Türk insanında kesinlikle risk kavramı yok. Tamamen getiri odaklı yaşanıyor. Önüne konan maketi kimin yaptığına bakmadan resmin güzelliğine bakıp gidip konut alanlar oldu. Türkiye'de bulunan hiçbir firmanın bu kadar büyük projeleri önceden satmadan tamamlayacak gücü yok. Şimdi satışlar azalınca teslim tarihleri de gecikmeye başladı.
KÜÇÜK FİRMALAR KAPANABİLİR: Finansman sağlamadan konut yapımına başlamak talep kesildiğinde projelerin gecikmesine yol açıyor. Eğer şu anki dalgalanma sürerse bazı küçük firmalarda kapanmalar görebiliriz. Bu arada birçok satışı yapılan evin projede detaylı şartnamesi yok. Yani bu, alacağınız evin nasıl sonuçlanacağını bilmediğiniz anlamına geliyor. Dolayısıyla insanlar burada da bazı sorunlar yaşayacak.
BU SENE FİYATLAR ARTMAZ, HATTA DÜŞEBİLİR: Bu yıl konut fiyatları artık artmayacak. Hatta bazı yüksek sayıda konut satışı yapılan Bahçeşehir, Ataşehir gibi bölgelerde 1-2 sene içinde düşüş yaşanabilir. Ancak o insanlar geçen yıl yüzde 50-60 fiyat artışı olduğu için muazzam kâr etmişlerdi. Bu yüzden bu yıl sattıklarında fiyatlar gerilemesine karşın belli miktar kâr ederler. Tabii bu birinci elde beklenen fiyat artışını zedeleyecek. Bu da aslında şahsi fikrimi sorarsanız çok da kötü birşey değil. Fiyatlarda biraz düzeltme lazım da.
FİYATLAR ZATEN YÜZDE 15 DÜŞTÜ: Gayrimenkul fiyatlarında zaten yüzde 10-15 indirim oldu. Nasıl mı? Şu anda konut kredisi faizleri yüzde 2 iken üreticilerin kullandırdığı krediler 1.20-1.40'larda. Üreticiler aradaki 0.6 puan farkı cepten ödüyor. Bunu fiyatlara vurduğumuz zaman yüzde 10-15 indirime denk geliyor. Piyasa çok zorlanırsa ayrıca liste fiyatlarında da (konut satış fiyatı) indirimler görebiliriz. Şimdi ev alanın evini döşeyenler, araba verenler var... Yani üretici firmalar daha önce satış yaptıkları için liste fiyatını indiremediği için endirekt indirimlere gidiyor.
DEV REKLAM VERENLER KOOPERATİFLERLE ANLAŞACAK: O çok reklam veren havalı projelerin satışlarının yavaşlamasından dolayı bazı kooperatiflerle ortak iş yapma gibi eğilimleri var. Tabii kooperatifler ilan edilen fiyatlardan almayacaklardır. Onlara çok özel fiyatlar uygulanacaktır.
SIFIR EVE TALEP YOK: Birinci elde talep hemen hemen durma noktasına geldi. İnsanlar kredilerin ne olduğunu görmek istiyorlar açıkçası. Artık seçim gününe kadar insanlar bekle gör politikasını seçecekler.
İŞYERLERİ ETKİLENMEDİ: Konutun durma noktasına gelmesine karşın işyerleri son gelişmelerden çok etkilenmedi. Ticari taraf gayrimenkule daha uzun vadeli bakıyor.
Tuncel: Projelere devam
Sektördeki duraklamaya karşın konut yapımına devam edeceklerini söyleyen Kürşat Tuncel, Garanti GYO'nun projelerine ilişkin şu bilgileri verdi: "Projeyi hazırlamak 1-1.5 yıllık hazırlık gerektiriyor. Dolayısıyla 1-1.5 yıl sonra piyasanın açılacağını ve yeni bir çıkış olacağını düşündüğümüz için proje hazırlığı yapıyoruz. Biz Evidea'da da böyle yapmıştık. Beklediğimiz patlama öncesi hazırlığımızı yapmıştık. Şu anda İstanbul Çekmeköy'de tamamlanan Evidea'nın teslimlerine başladık. Doğuş Power Center'ın ise ekimde açılışı yapılacak. Romanya'da Yapı Kredi Koray'la aldığımız arsada da dönüm noktasındayız. Bu arsada konut geliştirmeyi planlamıştık. Ancak fiyatlarda ciddi artış oldu.
Ya bu sene onu realize edip çıkacağız, ya da projeyi başlatacağız. Şu anda arsa ve proje araştırması süren iki yer var.