'Gayrimenkul talebi pıtladı'

Son aylarda gayrimenkule yönelen ilgi ve fiyatlardaki tırmanış tüm dikkatleri bu sektöre çevirdi. İpotekli konut finansmanı sistemi mortgage'ın Türkiye gelmesiyle bu canlanmanın da artması bekleniyor.
Haber: ESİN ÇETİNEL / Arşivi

İSTANBUL - Son aylarda gayrimenkule yönelen ilgi ve fiyatlardaki tırmanış tüm dikkatleri bu sektöre çevirdi. İpotekli konut finansmanı sistemi mortgage'ın Türkiye gelmesiyle bu canlanmanın da artması bekleniyor. Buna karşın gayrimenkulde asıl canlanmanın 2007-2008'i bulabileceğini söyleyen Yapı Kredi Koray Genel Müdürü Hakan Kodal mortgage'dan ise ilk yıllarda toplumun yüzde 30'unun yararlanabileceğine dikkat çekti. 'Patladı patlayacak' tartışmalarının gölgesinde Kodal'la gayrımenkul sektörünü ve mortgage'ı konuştuk.
Gayrimenkul sektörü 2000 yılını yakaladı diyebilir miyiz?
Satış anlamında evet, fiyatlar konusunda hayır. Fiyatlara baktığımızda 2000 yılını ortalamada yakalayamadık. Piyasada 2000'e göre fiyatlar 2003 sonuna doğru yüzde 40 gevşedi. Bu bazı semtlerde yüzde 60'ları buldu. Lüks konutlardaki düşüşler ise daha fazla. Son dönemdeki toparlanma ise orta kesimde daha hızlı, lükste yavaş kaldı. Ama ortalamaya göre bakarsak 2003'teki dip noktasına göre bugün yüzde 30 çıkış yaşadık. En önemli çıkış son altı ayda oldu, fiyatlar yüzde 20-25 yükseldi.
Ancak son dönemde talepteki artışa bakarsak burada ertelenen talebin bir boşalması olduğunu söyleyebiliriz. Rutin talep olarak bakmayalım. Bundan sonra bu fiyat tırmanması ve talep bu kadar sert olmayacaktır. Daha sağlıklı ancak yukarı trendin devamını bekliyoruz.
Peki gayrimenkulde şu anda yaşanan patlama değil mi?
Patlama değil pıtlama oldu. Ancak patlamayı satın alan çok proje var. Bunu gördüğünüzde ise bu projelerin hepsi satılıyor mu diye düşünüyorsunuz. Değil tabii. Ben daha yavaş daha sağlıklı bir dönemi tercih ederim. Evet yukarı trend olumlu, böyle giderse gerçek patlamayı 2007-2008 de yaşayacağız.
Ancak halen konut kredisi faizleri oldukça yüksek seviyede.
Evet, faizlerin yüzde 1.45 seviyesi yıllık yüzde 17-18'e karşılık geliyor. TL bazında 7-8 yılın üzerine çıkan kredi cazip olmuyor. Diyelim ki bugünkü faizlerle 10 yıl vadeli 100 bin YTL kredi aldığınızda 1600 YTL taksit ödüyorsunuz. 20 yıla çıktığınızda taksit 1560 YTL oluyor. Halbuki faizler düşerse örneğin 10 yılda 1200 ise 20 yılda belki 750'lere iniyor. Bugün aylık 1600 YTL ödeyecek kişi sayısı az. Halbuki faizler düşerse 750'yi ödeyecek kişi sayısı çok fazla. Burada temel konu ise kredide TL'ye geçebilmek. Piyasalar ülke parasıyla büyür.
Peki dünyada mortgage konut fiyatlarına nasıl yansıdı?
Mortgage aslında bir sonuç. Faiz ve enflasyon düşüp ekonomiye güven geldikçe fiyatlarda tırmanışa geçiriyor. Bu Doğu Avrupa ve Avrupa'da da geçmiş dönemde yaşandı.
Türkiye'de kimler mortgage sisteminden yararlanabilecek?
Mortgage'da raiting (not) önemli. Gelirin kayıtlı olması, ödeme gücü, kefil gibi koşullar var. Türk toplumunun ne kadarı bu kriterlere uyuyor dediğinizde ise ben yüzde 30'u aşmayacağını düşünüyorum. Realist olmak gerekirse Türkiye'de uzun yıllar ufak bir kesim bundan faydalanacak. Ancak 3-5 yıl sonra kartopu etkisiyle çığa dönüşebilir.
Bu dönem hangi konut tipine daha çok talep geliyor?
Konutta doğal olarak orta sınıftaki hareket daha fazla. Zaten artık Türkiye'de de 400 metrekare üzerinde konut devri kalmadı. Genel eğilim olarak insanlar bir üst standarda geçmeye çalıyor. Ve eskiye göre daha seçici bir müşteri profili var.
Bu arada gayrimenkulde ne olursa olsun alayım bire iki kazanırım dönemi de artık geçti. Bu son sert çıkıştan sonra senelik yüzde 10-15'lik değer artışları olması doğal.
Büyük grupların gayrımenkule ilgisi artıyor galiba...
Evet yoğun ilgi var. Bu arada yerliden çok yurtdışından yatırım olacağını ve 3-5 senede yayılacağını düşünüyorum. Önce geliştirme, ardından yatırım olarak gelir. Denemek için bazı fonlar ufak miktarda da olsa geliyor. Bu gidişle yabancı payının artacağını düşünüyorum.
Yabancı sektöre nasıl girecek?
Daha çok Gayrımenkul Yatırım Ortaklığı (GYO) ve doğrudan yatırım şeklinde olacağını düşünüyorum. Ve Türk ortaklarla girecekler.
Yeni GYO'lar yolda mı?
SPK'da birtakım başvurular var. Ancak yaz aylarına girildiği için hemen geleceklerini sanmıyorum.
Ekimden itibaren konuşulanlar var.
Evlerin yarısını müşterileri satıyor
Yapı Kredi Koray'ın devam eden İstanbul BİS projesinin üçte ikisinin, Evidea'nın üçüncü fazının ise yarısının satıldığını söyleyen genel müdür Hakan Kodal satışları süren üç projeleriyle ilgili şu bilgileri verdi:
"9 ay içinde 3 tane proje satışa çıkardık. Satışlar oldukça iyi gidiyor. 2000 yılının cirolarını son 9 ayda neredeyse ikiye katlamış olduk. Projelerimizin prim yapması bizim açımızdan çok önemli. Müşterinizde yarattığınız memnuniyet size referans olarak geri dönüyor. Bizim farkımız ağırlıklı olarak referansla satış yapmamız. Memnun müşterinin satış temsilcimiz olduğuna inanıyoruz. Ve bizim satışların yüzde 50'si referansla. Çünkü insanlar reklamdan çok bizden ev alanların sözünü dinliyor. Ayrıca son dönemde bizim projelerimizden birden fazla konut alan sayısı giderek artıyor. 5-6 tane farklı projeden ev alan müşterimiz var."
Ürettikleri konutlarda fiyattan çok likiditenin önemli olduğunu da vurgulayan Kodal, "Bizim için kiralama ve satışta ikinci ellerdeki likidite ve talep, ayrıca düzgün fiyat oluşumu önemli. İstanbul-İstanbul projesinin ilk fazını ağırlıklı olarak 1999'da sattık. Bu konutları 350-360 bin dolara satmıştık. Şimdi 550 bin dolar. İçlerinde performansı daha düşük olanlar var ama kimse para kaybetmedi. Halbuki o dönemde gayrimenkul alıp da para kaybeden çok insan oldu" diye konuştu.
Konutu ilk alanlar yüzde 15 kârlı
Son bir yılda Evidea ve İstanbul Zen'de fiyatları reel bazda minimum yüzde 15 yukarı çektiklerini de açıklayan Kodal, sözlerini şöyle sürdürdü; "Projenin başında konut alanların mutlaka kâr ediyor olması gerekiyor. Son bir yılda Evidea ve Zen'de fiyatları reel bazda yukarı çekiyoruz. İlk alanlarla son alanlar arasında nereden bakarsanız bakın bir yıl içinde minimum reel bazda yüzde 15 artırım yapıyoruz. İlk alanlara siz belirsizlik satıyorsunuz. Riski almanın da bir bedeli olması gerekiyor."