'Mortgage' Meclis'te: İki taksitini aksatan yanar

Kamuoyunda 'mortgage' denilen 'konut finansmanı sistemi tasarısı' TBMM'de.
Uzun vadeli konut kredisi sağlayan sistemde, iki taksit aksatılırsa borcun tamamı istenebilecek. Faizde ise üç alternatif var.

ANKARA - Uzun vadeli borçlanma yoluyla konut edinmek isteyen çok sayıda vatandaşın umutla beklediği ve kamuoyunda mortgage olarak adlandırılan 'konut finansmanı sistemi kanunu tasarısı' uzun çalışmaların ardından TBMM'ye sunuldu. Tasarıya göre vatandaş, kredi kullanarak veya finansal kiralama yöntemiyle uzun vadede konut sahibi olabilecek. 36 maddelik tasarı Sermaye Piyasası Kanunu başta olmak üzere çeşitli kanun ve kanun hükmünde kararnamelerde de değişiklik yapıyor.
Tasarıya göre, konut finansman kuruluşları, tüketicilere sözleşme öncesinde kredi veya finansal kiralama işlemleri ile ilgili genel bilgilerle, teklif ettikleri sözleşmenin koşullarını içeren ön bilgi formu verecek. Tüketici teklifi kabul edip etmemekte serbest olacak.
Sözleşme öncesi bilgi formunun tüketiciye verilmesini takip eden bir işgünü geçmeden imzalanan sözleşmeler geçersiz olacak. Sözleşmenin şartları, sözleşme süresi içinde tüketici aleyhine değiştirilemeyecek. Borçlunun temerrüde düşmesi halinde konut finansmanı kuruluşu borçluya temerrüt tarihinden itibaren beş iş günü içinde iadeli taahhütlü posta yoluyla bildirimde bulunacak.
Borcunu aksatan yandı
Konut finansman kuruluşu, geri ödemelerin yapılmaması halinde kalan borcun tümünün ifasını talep edebilecek. Bu talepte bulunmak için, tüketicinin birbirini izleyen iki ödemede temerrüde düşmesi yeterli olacak. Ancak konut finasman şirketi bu hakkını kullanmadan önce en az bir ay süre vererek, uyarıda bulunacak.
Öncelik ev sahibinin
Muacceliyet uyarısının sonunda borç ödenmemiş ise, konut finansmanı kuruluşu konutun değer tespitini yaptıracak. Belirlenen değer, satıştan en az on iş günü önce konut sahibine bildirilecek. Tüketici, konut finansmanı kuruluşunun zararının, konutun satışından elde edilen bedeli aşan kısmından sorumlu olacak. Konutun satışından elde edilen bedelin kalan borcu aşması halinde aşan kısım tüketiciye ödenecek.
Kullanılan borcun teminatı olarak şahsi teminat verilmesi durumunda, konut finansmanı kuruluşu asıl borçluya ve diğer teminatlara başvurmadan, kefilden borcu ödemesini isteyemeyecek.
Üç seçenekli faiz
Kredilerde geri ödeme tutarlarının, finansal kiralama işlemlerinde ise kira bedellerinin anaparayı aşan kısmı faiz olarak kabul edilecek. Sözleşmede belirtilmek suretiyle, faiz oranı sabit, değişken veya her iki yöntem esas alınmak suretiyle belirlenebilecek. Sözleşmede başlangıçta belirlenen oran her iki tarafın ortak rızası dışında değiştirilemeyecek. Değişken faizde ise, olası bir faiz değişikliğinde, başlangıçta sözleşmeyle belirlenen dönemsel geri ödeme miktarı aşılmamak koşuluyla belirli bir endeks baz alınacak. Bu amaçla kullanılabilecek endeksler Merkez Bankası'nca belirlenecek.
Erken ödeme ücreti
Tüketici, borcunun tamamını bir defada ödeyebileceği gibi, bir ya da birden çok ödemeyi vadesinden önce yapabilecek. Vadesinden önce ödenen taksitler için gerekli faiz indirimi yapılacak. Ödenen miktara göre ne kadar faiz indirimi uygulanacağını, Sanayi Bakanlığı yönetmelikle düzenleyecek. Faizin sabit olarak belirlenmesi halinde, sözleşmede yer verilmek suretiyle, bir ya da birden fazla ödemenin vadesinden önce yapılması durumunda kredi kuruluşu erken ödeme ücreti talep edebilecek. Erken ödeme ücreti, gerekli faiz indirimi yapılarak hesaplanan ve erken ödenen tutarın yüzde 2'sini geçemeyecek. Oranların değişken olarak belirlenmesi halinde tüketiciden erken ödeme ücreti talep edilemeyecek.
Vergi kolaylığı var
Konut finansmanı ve ipotek finansmanı kuruluşlarının kredilendirmeyle ilgili tüm işlemleri ve finansal kiralama yoluyla alınan konutların kiracıya devri, tapu harcından muaf olacak. Bu kuruluşların konut finansmanı kapsamında yaptıkları tüm işlemler nedeniyle lehe aldıkları paralar da banka ve sigorta muameleleri vergisinden muaf olacak. Kredileri finanse etmek için ihraç edilecek menkul kıymet ve yatırım fonlarıyla ilgili de vergi teşvikleri sağlandı. Konut kredisi veya finansal kiralama yoluyla alınan konutlar, kreditör kuruluştan yazılı izin almak koşuluyla, yükümlülüklerle birlikte üçüncü kişilere devredilebilecek. Ancak bunun için sözleşmeye hüküm konulması gerekecek.
Kredi veren de sorumlu
Kredi veren kuruluş, krediyi belli bir konut ya da belli bir şirketten alınacak konut için verirse, söz konusu konutta bir yıl içinde çıkacak sorunlardan, örneğin olası bir depreme karşı dayanıksızlıktan sorumlu olacak. Ayrıca, bu şekilde koşullu kredide, konutun tesliminde yaşanacak bir gecikmeden de konut finansman kuruluşu sorumlu tutulacak.
'Havuza haciz yok'
Bankalar, mortgage sistemi çerçevesinde kullandıracakları kredilerini finanse edebilmek için, kullandırılan kredi karşılığı alınan ipotekleri bir 'teminat havuzu'nda toplayıp, bunları teminat göstererek menkul kıymet ihraç edebilecekler. Teminat havuzundaki varlıklar için, söz konusu menkul kıymetler itfa edilinceye kadar, kamu alacaklarının tahsili amacı da dahil olmak üzere hiçbir şekilde haciz söz konusu olamayacak. Bankalar yine bu çerçevede alacaklarını ve duran varlıklarını karşılık göstererek 'varlık teminatlı' menkul kıymet ihraç edebilecekler.
Faizi piyasa belirleyecek
Tasarıda kredilerin vadesi, ödenecek peşinat ve faiz hükümlerine ilişkin bir düzenleme bulunmuyor. Uzmanlar bu koşulların piyasa tarafından belirleneceğini söylüyor. Tasarı bütçe görüşmelerinin tamamlanmasının hemen ardından TBMM Plan ve Bütçe Komisyonu ile Genel Kurul'da görüşülerek yasalaştırılacak.
Abdüllatif Şener: Hesabı iyi yapıp kredi alın
Devlet Bakanı ve Başbakan Yardımcısı Abdüllatif Şener, TBMM'ye sunulan ve mortgage olarak bilinen 'uzun dönemli konut edindirme' (UDKE) sistemine ilişkin olarak, "İşin özü, burada vatandaşlarımızın rasyonel olarak, bütçe hesaplarını iyi yaparak kredileri almalarıdır" dedi. TBMM'de gazetecilerin konuya ilişkin sorularını yanıtlayan Şener, "Bu sağlıklı bir sistemdir, dünya deneyimi dikkate alarak hazırlanmış bir tasarıdır" diye konuştu. Bu çerçevede kurulacak sistemin sağlıklı şekilde işleyeceğini ve çok boyutlu olarak ekonomiye ve vatandaşa faydalı olacağını kaydeden Şener, şöyle devam etti:
"İşin özü, burada vatandaşlarımızın rasyonel olarak, bütçe hesaplarını iyi yaparak kredileri almalarıdır. Konut seçimini yine bütçe imkânları ile bağdaşır yapmalarıdır. 'Kredi var' diye konut fiyatlarının nerede olduğuna dikkat etmeden işleme girmemeleridir."
'Sabit faiz avantajlı gibi'
Bir gazetecinin, kanun çıkana kadar kredi faiz oranlarının yüzde 1'in altına inip inmeyeceği yönündeki sorusu üzerine de Şener, oranlara ilişkin bir şey söylemesinin yanlış olacağını belirtti. Şener, faiz oranı ve vadelerin piyasa koşulları içinde belirleneceğini vurguladı ve "Biz sadece sistemi sağlıklı kurmaya çalışıyoruz. Tüketiciler açısından bu sistem en uygun koşulları oluşturacaktır diye düşünüyorum" dedi.
Tüketicilerin sabit ya da değişken faiz tercihlerinde bir kargaşaya düşüp düşmeyecekleri yönündeki soruya karşılık da Abdüllatif Şener, kredi verecek kuruluşların kredi talep edeceklere önce bilgi formunu imzayla teslim edeceğini, tüketicinin bunu inceleyerek buna göre kendisine en uygun koşulu belirleyip ona göre krediyi alacağını söyledi. İlk bakışta sabit faizin daha avantajlı gibi göründüğünü kaydeden Şener, ancak değişken faizin de kredilerin düştüğü ortamda daha avantajlı olacağını, tüketicilerin bu durumu değerlendireceğini söyledi.
Bakan Şener, bir süre önce şarapla ilgili yaptığı açıklamalarının hatırlatılması üzerine de Tütün ve Alkollü İçkiler Kurumu'nun kendisi ile ilişkili olduğunu kaydederek, "Dolayısıyla bana bağlı bir kurumun görev alanına alkollü içkiler giriyorsa, benim de değerlendirme yapmam, açıklamalarda bulunmam doğal bir hadisedir, aynı zamanda görevimin bir parçası ve gereğidir" dedi.