Paramızı nereye yatıralım? (1)

Ekonomide son üç yılda yaşanan hızlı toparlanma yatırımcıyı şaşkına çevirdi. Yıllardır hiç riske girmeden Hazine bonosu alarak yüksek reel getiri elde etmeye alışmış geniş kitleler veya likit diye dövizi tercih edenler özellikle son bir yıldaki hızlı düşüşlerle ya ciddi zararlar yazdı ya da eski getirilerini mumla arar hale geldi.
Haber: TEBERNÜŞ KİREÇCİ / Arşivi

BAŞLARKEN
Ekonomide son üç yılda yaşanan hızlı toparlanma yatırımcıyı şaşkına çevirdi. Yıllardır hiç riske girmeden Hazine bonosu alarak yüksek reel getiri elde etmeye alışmış geniş kitleler veya likit diye dövizi tercih edenler özellikle son bir yıldaki hızlı düşüşlerle ya ciddi zararlar yazdı ya da eski getirilerini mumla arar hale geldi.
Hükümetin ekonomik programı tavizsiz uygulaması ve dünya ekonomilerinde kaos yaşanmaması durumunda mali piyasalardaki bu trendin sürmesi bekleniyor. Başka deyişle yatırımcının artık alışık olduğu yüksek getirileri unutup bu ortama uygun enstrüman seçmekten başka çaresi kalmıyor.
İşte yatırımcı için iyice zorlaşan yatırım kararlarına ışık tutmak amacıyla hazırladığımız yazı dizimize düşen faiz oranları ve döviz kurlarıyla yeniden bir yatırım alternatifi haline gelen gayrimenkulle başladık. Son dönemde hızla tırmanan fiyatlar yüzünden 'artık bu fiyatlardan ev almak cazip mi?', 'mortgage sistemi umulanı verebilecek mi?', 'İstanbul ve Ankara'da arsa yatırım için en uygun bölgeler nerede?' gibi soruların yanıtlarını vermeye çalıştık.
2005'in ilk aylarında rekor üstüne rekor kıran borsa için önümüzdeki dönem borsa değil hisselerin doğru seçilmesi gerektiğini söyleyen uzmanlar '2005'in cazip sektörlerini' belirledi.
Ateşan Aybars ise Türkiye gibi gelişmekte olan piyasaların büyük kâbusu olan ABD Merkez Bankası FED'in kritik 3 Mayıs toplantısından çıkabilecek olası kararları yorumladı. ABD'den gelecek açıklamaya kilitlenen faiz ve dövizde 2005 beklentilerini veren para yöneticileri sizin için ideal portföy önerilerini sıraladı.
Bu arada küçük yatırımcının can simidi olan yatırım fonları ile bireysel emeklilik fonlarını yönetenler yatırım stratejilerini ve fon seçmenin püf noktalarını sizler için açıkladı. Değişen ekonomik ortamla birlikte yılların alışkanlığı tercihlerinizi de değiştirmek zorunda kalabilirsiniz. İşte size 2005'in yatırım rehberi...


Bir taraftan bankaların konut kredisi vadesinin uzaması ve faizlerin düşmesi diğer taraftan alternatif yatırım enstrümanlarının eskisi kadar kazandırmaması ve hatta dövizin kaybettirmesi gayrimenkulü yine yatırım alternatifleri arasına soktu.
Peki gayrimenkul kazandırır mı? Gayrimenkulün kazandırıp kazandırmayacağı tamamıyla yatırımcının elinde. Eğer gayrimenkulden para kazanmak istiyorsanız son derece akıllı yatırım yapmanız gerekiyor.
Türkiye'de yabancılara emlak danışmanlığı yapan DTZ'den Ali Pamir'e göre Türkler ile Avrupalıların gayrimenkule bakışları çok farklı. Türkler bir emlak aldıklarında bunun prim yapmasını bekliyor. Alınacak gayrimenkulün kira getirisi ikinci planda kalıyor. Avrupalılar içinse öncelik kira. Yani alacakları binanın kira geliriyle en fazla 10 yılda, yatırılan parayı çıkartmasını bekliyor.
Tasarrufların değerlendirilmesinde konut satın almak da bir alternatif. Kirada oturanlar, kiradan kurtulmak için, konutu olanlar da getirisi için konut alıyor.
Fiyatlar nerelerde artıyor?
Türkiye geneline baktığımızda konut fiyatlarının en çok arttığı bölgeler turizm beldeleri ile İstanbul ve Ankara. Ama İstanbul ve Ankara'da ise konut fiyatlarının en fazla yükseldiği yerler Sinanoba-Mimaroba, Halkalı, Başakşehir ve Ataşehir gibi banka kredisine uygun yani tapu, imar ve ruhsat sorunu bulunmayan bölgeler. Tatil beldelerinde ise fiyat yükselişi yabancıların yoğun ilgi gösterdiği Bodrum, Alanya, Marmaris ve Fethiye gibi yerler. Yani her tarafta fiyatlar artmıyor, dolayısıyla paniğe gerek yok.
Mortgage ile ilgili yasa tasarısı üzerine şimdilik çalışılıyor. Mortage tasarısının bu yılın ortalarında yasalaşması bekleniyor. Yıl sonunda yürürlüğe girecek sistem en erken 2006'dan itibaren uygulanabilecek. Uzmanlara göre sistemin sağlıklı olarak işleyebilmesi için en az 3-4 yıla ihtiyaç var.
Faiz oranı önemli
İpoteğe dayalı konut finansman modeli olarak bilinen mortgage'da önemli olan kredi faiz oranı. Uzmanlara göre mortgage sisteminin başarılı olması için enflasyonun ve buna bağlı olarak kredi faizlerinin tek hanelere inmesi ve kalıcı olması önemli. Aksi takdirde mortgage umulanı vermeyebilir.
Yapılan hesaplamalara göre aylık 0.5 faizle 20 yıl vadede 100 milyar lira için ayda 733 milyon lira, toplamda 176 milyar lira ödenirken aylık faizinin yüzde 1.25 olduğu bir ortamda ayda 1 milyar 372 milyon toplamda 329 milyar lira ödeniyor. Bu yüzden Mortgage sisteminin yaygınlaşabilmesi için faizlerin gerilemesi gerekiyor. Bu sağlan-madığı sürece bugün bankaların konut kredileri, mortgage'dan daha sağlıklı. Mortga-ge yasa tasarısını değerlendiren Yıldız Teknik Üniversitesi'nden Doç. Dr. Hülya Demir, "Tasarı bu haliyle yasalaşırsa belirli bir gelirin altındakilerin konut edinmesi imkânsız. Şu anki bazı bankaların konut kredisi, ipoteğe dayalı konut sisteminden daha makul ve mantıklı. Çünkü tasarıda eğer tükeci kabul ederse kredi faizleri değişken olabilecek. Bankaların ise faizleri sabit" diyor.
Mortgage'da bir diğer önemli konu da konut arzı. Mortgage ile birlikte konut talebinde patlama bekleniyor. Eğer ihtiyaca uygun konut üretilmezse, sistemin devreye girmesi ile mortgage'a uygun konutların fiyatında aşırı yükselme bekleniyor.
Mortgage kısa vadede bir dizi risk ve tehlikeleri bünyesinde barındırsa da orta ve uzun vadede Türkiye'de konut anlayışında köklü değişiklikler yapacak. Öncelikle daha kaliteli konutlar üretilecek. Kaçak ve imara aykırı yapı sayısı giderek azalacak. Çünkü mortgage sisteminde gayrimenkul menkul değer özelliği kazanıyor. Kaçak ve imara aykırı kısımları gayrimenkulün menkul değerleşmesi sürecinde para yapmıyor.
Sistem nasıl işleyecek?
İpoteğe dayalı konut finansman modeli olarak bilinen mortgage Türkiye'de "kira öder gibi ev sahibi" olmak şeklinde tanınıyor. Bu sisteme göre bir konut alınırken ortalama yüzde 10 ile 30 arasında değişen oranlarda konutun değeri peşin olarak ödeniyor. Geriye kalan kısım için konut finansman kuruluşundan 20, 30 ve 40 yıla varan vadelerde kredi çekiliyor. Fakat dünyada mortgage sisteminin uygulandığı ülkelerde genelde konut borçları ortalama 5-6 yılda kapanıyor. Türkiye Bankalar Birliği Çalışma Grubu Başkanı ve Akbank Bireysel Krediler Grubu Müdürü Önder Halisdemir bunu şu şekilde açıklıyor: "İnsanlar 20'li yaşların sonlarına doğru konut sahibi olmaya başlıyor. Zaman içinde statüsü ve kazancı artıyor. Dolayısıyla daha iyi ve geniş bir eve taşınmak istiyor. Bunun için mortgage ile yeni ev satın almak için mevcut konutu elden çıkarması gerekiyor. İkincisi konutların pirim yapması. Konut pirim yapmış ve buna bağlı olarak statü ve gelir artmamışsa bu kez ev yine satılıyor ve daha küçük bir eve yerleşiliyor. Yani sonuç olarak mortgage sisteminin sağlıklı bir şekilde işlemesi konut alanlara kazandırıyor"
Hangi evlere mortgage kredisi verilecek?
Öncelikle her konuta mortgage kredisi verilmeyecek. Bu sistemde krediden faydalanabilmek için konutların tapu, imar ve ruhsat sorunu olmaması gerekiyor. Bankaların konut kredisi verdiği konutlar mortgage kredilerinden faydalanabilecek.



Her konuta kredi verilmiyor
Bankalar kredi kullandıracakları konutlarda bazı temel şartlar arıyor. Kredi verilecek konutun en az yüzde 75'inin bitmiş olması, imar sorunu bulunmaması, 10 yıldan genç olması gerekiyor

Bankalar 'temiz' konuta kredi veriyor. Yarım konuta kredi kullandırmıyor. Kredi kullanılacak konutun en az yüzde 75'inin bitmiş olması gerekiyor. Bankaların eğer projeyi yapan şirket ile özel bir anlaşma yoksa, inşaat halindeki projelere kredi verilmiyor. Bankaların önemli kriterlerinden birisi de deprem açısından zeminin sağlam olması koşulu. Zemini sağlam olmayan bölgelerdeki konutlar için kullanılacak kredi başvuruları reddediliyor. Binanın sağlam ve önceki depremlerde hasar görmemiş olması gerekiyor. Depremden zarar gören binalardaki konutlara, hasar derecesi ne olursa olsun, sonradan güçlendirilmiş bile olsa, kesinlikle kredi verilmiyor. Bankalar binanın yaşına önem veriyor. Eski binalarda, ki çoğu zaman 10 yıldan daha önceki tarihte yapılmış konutlardaki kredi başvuruları geri çevriliyor. Hiçbir banka arsa paylı tapulu konutlara kesinlikle kredi vermezken, bazı bankalar bazı kat irtifaklı konutlara kredi kullandırıyor. Ama banka kredisi kullanabilmek için, satın alınacak evin kat mülkiyetli olması gerekiyor. Kredi talebinde bulunulan konutun bulunduğu binanın oturum izninin olması gerekiyor.

Büyütmek için tıklayınız

Oturum izni olmayan binalara konut kredisi verilmiyor. Ayrıca iskân izinli bile olsa binada kaçak kat olup olmaması banka açısından önemli. Özellikle bahçe ve çatı katlarda, ekspertiz çalışması yapılırken sadece ruhsatlı olan kısımlar için kredi veriliyor.
Bankaların konut kredisi verirken ince eleyip sık dokuduğunu söyleyen emlak eksperi Ünsal İnanduğçar, "Bankalar kredi kullanılacak konutta imar ve tapu sorunu ile uğraşmak istemiyor. Kaçak katlara, imar sorunu olan konutların satışı zor olduğu için konut kredisi verilmiyor. Binanın oturum izinleriyle ilgili probleminin olmaması gerekir" diyor. Bankalar için yaptıkları konut fiyat belirleme çalışmalarında spekülatif yükselmelere itibar etmediklerini belirten İnanduğçar, şöyle konuşuyor:
"Bir bölgede konut fiyatları aşırı yükselmişse biz fiyatı belirlerken, spekülatif yükselişi arındırırız. Dolayısıyla çalışmamıza esas olan konutun alındığı veya satıldığı fiyat değil, gerçek ederidir. Zaman zaman müşteriler bize alacakları konutun ederini, gerçek değerinin çok üstünde beyan ediyor. Ama bu bizim için önemli değil. Ayrıca tadilat veya komisyon ve alım-satım giderlerini de ekliyorlar. Biz reel fiyatları uyguladığımızdan bu talepleri fiyatlara yansıtmıyoruz."


Krediye kriz önlemi

Büyütmek için tıklayınız

Emlak eksperi Çınar, bankaların genelde konutların değerini düşük gösterip, daha az tutarda kredi verdiklerini söyledi

Emlak eksperi Galip Çınar bankaların verdikleri konut kredilerine ilişkin yaklaşımlarını şu şekilde değerlendiriyor: "Bir tüketici 150 milyar liraya bir daire satın alacak. Büyük bir olasılıkla yapılacak ekspertiz çalışmasında bu konutun fiyatı 120 milyar lira civarında belirlenir. Bankalar normal şartlarda 120 milyar lira yapacak konuta en fazla 100 milyar lira üzerinden kredi verir.
Bunun kriz döneminde satılabilecek değerinin 100 milyar lira civarında olduğu tahmin edilir. Buna göre bir tüketicinin bankadan alabileceği kredi miktarı en fazla 75 milyar lira civarında olur. Dolayısıyla banka kredisiyle satın alınacak olan konutta en az ödenecek paranın yarısının tüketicinin cebinde olması gerekiyor."
Merkez Bankası verilerine göre Türkiye'de 2004'te kullanılan konut kredisi toplamı, bir önceki yıla oranla yüzde 221 artarak 1 milyar 997 milyon dolara yükseldi.
2000 yılı geçildi
2004 yılında kullandırılan konut kredileri, gayrimenkulün altın yılı olan 2000 yılında verilen konut kredisinin iki katından fazla. Türk Lirası bazında ise bu fark dört katına çıkıyor. Bankacılar mortgage sistemi yürürlüğe girinceye kadar bu artış ivmesinin devam edeceğini tahmin ediyor.

YARIN: Gözde arsalar