Yabancılar kira geliri peşinde

Son yıllarda Türkiye'ye ilgisi artan yabancı yatırımcılar şimdi de Türkiye'deki alışveriş merkezleri, oteller ve sanayi tesislerinin peşine düştü.
Haber: ESİN ÇETİNEL / Arşivi

İSTANBUL - Son yıllarda Türkiye'ye ilgisi artan yabancı yatırımcılar şimdi de Türkiye'deki alışveriş merkezleri, oteller ve sanayi tesislerinin peşine düştü. Son 1-1,5 yıldır yabancıların kira geliri sağlayan iş merkezlerine yoğun talep gösterdiğini söyleyen Ak Yatırım Genel Müdürü Berrin Önder, bu ilgiyi iki nedene bağlıyor: Türkiye'nin AB'ye üyelik sürecinin başlaması, enflasyonun tek hanelere gerilemesi...
Başta Avrupa olmak üzere, ABD, Ortadoğu ülkelerinden dünyanın dev fonlarının Türkiye'de gayrimenkul aradığını söyleyen Berrin Önder, bu kanalla Türkiye'ye yılda 10-15 milyar dolar gelebileceğini söyledi. Önder ile yabancı fonları, gayrimenkul sektörünü ve İMKB'yi konuştuk.
Kurumsal yabancı yatırımcıların Türk gayrimenkullerine ilgisi arttı. Kimler Türk gayrimenkulleri ile ilgileniyor?
ABD ve özellikle Avrupa'da kurumsal yatırımcıların üç-dört yıldır gayrimenkule çok büyük ilgisi var. Türkiye'de ise bir-bir buçuk senedir gözlüyoruz. Türkiye'ye biraz geç gelmelerinin ana nedeni yüksek enflasyonist ortamda getirilerinin düşük olmasıydı. Ne zaman enflasyon azaldı faiz geriledi. Uluslararası sermaye ve gayrimenkul yatırımcıları Türkiye'ye bakmaya başladı.
Uluslararası gayrimenkul yatırımcıları kurumsal kimliği olan fonlar veya bu işi yapan kişiler. İlgi alanları sadece gayrimenkul. Hatta bazıları gayrimenkul dışında hiçbir sektöre girmiyor. Türkiye son dönemde çok cazip oldu. Örneğin görüştüğümüz kurumlardan edindiğim bilgiye göre Almanya'da bir fon Türkiye'de gayrimenkule yatırım yapacağına dair içtüzük oluşturursa bu fonun çok rahat sattığı da söyleniyor.
Peki sistem nasıl çalışıyor?
İki çeşit fon var. Birinci grup fon bitmiş yani kira getiri olan gayrimenkullere yöneliyor. Bunlar Türkiye'deki alışveriş merkezleri, oteller, ofisler ve sanayi tesisleri ile ilgileniyor. Ama mutlaka getirisinin yani yıllık kira gelirinin garanti olması gerekiyor.
Bu bu tarz yatırıma Türkiye'den örnek verir misiniz?
Örneğin Carrefour'un gayrimenkulleri iki sene önce Aerium diye bir fona satıldı. Türkiye'deki tüm gayrimenkullerinin mal sahibi bu İngiliz yatırım fonu oldu.
Sizin üzerinde çalıştığınız bu tür projeler var mı?
Bizim bitmiş projemiz yok ancak üzerinde çalıştığımız beş proje var. Bu beş yatırımcı mevcut projeleri yani kira geliri olan mevcut projeleri almak istiyor.
Kimler daha talepkâr?
Hollandalı, Alman İngiliz fonların çok ilgili olduklarını görüyoruz. ABD'liler de gelmeye başladı. Ama Avrupa daha önde. Ayrıca Ortadoğu'dan da fonlar geliyor. Kuveyt, Dubai'den fonlar gayrimenkule büyük ilgi gösteriyor. Ancak şeriat kuralları gereği Ortadoğu'lular otellerle daha az ilgileniyor. İkinci grup ise Türkiye'de proje geliştirmeye bakanlar. Bunlar Türk girişimcilerle ortaklıkta da düşünüyor.
Türkiye'ye bu yolla ne kadar para girişi olabilir?
Avrupa'da her sene 150-200 milyar dolarlık alınıp satılan kurumsal bir gayrimenkul piyasası var. Bu tutar gelişmiş ülkelerde GSMH'nın yüzde 5'lerine ulaşıyor. Türkiye'nin kapasitesine baktığımızda ise yılda 10-15 milyar dolara ulaşması gerekiyor. Şu anda bir milyar dolar civarında.
GYO'lara ilgili nasıl?
Türkiye'de uluslararası anlamda stratejesi olan GYO yok. Yurtdışına baktığımızda bu alanda büyümeyi planlayan bir sürü yatırımı olan GYO'lar var. Türkiye'de ise tüm GYO'lar büyümesi sınırlı belli paket çalışmalar yapan kurumlar. Asıl amacı bu alanda büyüyeceğim diye kurulmamışlar. Bu nedenle bu yapıdaki GYO'ların çok fazla yabancı yatırımcı çekeceğini düşünmüyorum.
Neden şimdi talep arttı?
AB'ye giriş en önemlisi de enflasyondaki düşüşü ile birlikte faizlerdeki düşmedir. Çünkü fon için önemli olan yıllık kira gelirini kaç senede geri döndürüyorum. Yani çarpanı önemli.
Türkiye'nin çarpanı nedir?
Çarpan net kira gelirinin satın almaya oranıdır. Bu oran Avrupa'da bir-15 yıl arasında değişiyor. Türkiye'de ise şimdiye kadar bu sekiz-10 yıldı. Yabancı bu dönemde Türkiye'ye gelmiyordu. Ne zaman çarpan 12-14 yıllara çıktık Türkiye onlar için cazip oldu, yani fiyatlar artmaya başladı.
Son dönemde enflasyondaki yükseliş, faizdeki artış nedeniyle gayrimenkule ilgi azalıyor. Bu kurumsal yatırımcıları da etkiler mi?
Bunlar uzun vadeli yatırımlar. üç-altı ay gibi bir süreç devam ederse etkilenmez. Zaten şimdilik daralmayı geçici görüyorlar.
Yabancıların ilgi gösterdiği başka sektörler var mı?
Büyüme potansiyeli olan teknolojisi yeni sektörler örneğin lojistik, inşaat yan sektörleri, gıda, perakende, oto yan sanayi gibi. Bu yelpaze Avrupa'dan Hindistan'a kadar uzanıyor. Ancak Avrupa ağırlıklı. Yani kendi yaptıkları işin Türkiye'de bir uydusunu yapmak istiyorlar.
Bir de Türkiye'de çok az gördüğümüz yurtdışındaki finansal yatırımcılar yani risk sermayesinin daha büyük çaplı olanları Türkiye'ye ilgi gösteriyor. Bankacılıkta başlayan rüzgârı perakende ve lojistikte göreceğiz. Yabancılar haksız rekabet olan sektörlerle örneğin tekstille ilgilenmiyorlar.
Yurtdışında görüştüğünüz yabancı yatırımcılar kim?
Biz iki farklı yabancı yatırımcı gruplarıyla görüşüyoruz. Birinci grup Türkiye'de hisse senedi alan Avrupa, Ortadoğu ve ABD bazlı fonlar. Orada 50 tane müşterimiz bulunuyor. Diğeri de Londra bazlı Türkiye'de hisse alım satımı yapan yatırım bankaları. Bunun dışında birde direkt yatırım yapan örneğin Türkiye'de gayrimenkul şirket satın almak isteyen kurumlarla görüşüyoruz.
Kurum olarak her ay yurtdışı ziyaretiniz var mı?
Ekip olarakr ayda en az iki kez yurtdışı yatırımcılara ziyarette bulunuyor. Çoğunluğu İngiltere olmak üzere İskandinav ülkelerinden tutunda Almanya, İtalya, Dubai, Kuveyt'e kadar gidiyoruz.
İşlem hacminizin ne kadarı yabancı yatırımcılara ait.
İşlem hacmimizin beşte birini yabancı işlemleri oluşturuyor.
'Konut fiyatı yüzde 20 geriler'
Türkiye'de gayrimenkul sektörü nereye gidiyor?
Türkiye'de gayrimenkul sektöründe en önemlisi konut. Neredeyse tüm büyük grupların da konut projesi bulunuyor. Bunların çoğu da orta gelir kesimine hitap ediyor ve banka kredisiyle alınıyor. Son gelişmeler karşısında bence konut fiyatları biraz aşağı gidecek ve planlanan bazı yatırımlarda durma olacak.
Ve daha çok nakit gücü yüksek gruplar sektöre girecek. Faizlerdeki daralmayla birlikte konutta daralma öngörüyoruz.
Zaten uluslararası anlamda bazı projeler de çok pahalılaşmıştı. Bunun bir faydası oldu düzeltme yaşandı. Ancak biz biraz hazırlıksız yakalandık. Piyasadaki beklenti ise konut fiyatlarında yüzde 20'lik bir azalma.
'İMKB'de 28 binler alım fırsatı'
Peki İMKB ile ilgili beklentiniz nedir?
Kısa vadede çok büyük bir toparlanma beklemiyorum. Ama artık düşünün de sınırlı olacağını düşünüyorum. Ağustos ayı biraz sakin geçecek. Bu sadece yabancılardan da kaynaklanmıyor. Son zamanlarda SPK'nın manipülasyon operasyonu da hacmi aşağı çekti.
Ağustosta işlem haçcmi ve endeks açısından dar bantta kalacağını öngörüyoruz. Ancak uzun vadeli pozisyon açmak (hisse alımı) içinse daha erken. Ama belirli seviyelerin altına düştüğünde de uzun vadeli yatırımcısıysanız Türkiye'de para kazanabilirsiniz. Bu fırsatı da kaçırmamak gerektiğini düşünüyorum.
Bu fırsat 30 binlerin altı mı?
Evet ancak 30 ve 32 binlerde bir direnç var. 30 binin altına düşüşte belki 28 bin iyi bir alım fırsatı yaratabilir.
Yabancı ne yapıyor?
Günlük hareketler yapıyorlar. Yani pozisyon alımı çok az. Hisse değiştiriyorlar. Çok hareketli yabancı işlemi yok. Zaten çoğu da tatilde.