Çin'den ev almakla, Türkiye'den ev almak aynı şey değildir.

Çin'de "ev almak" demek, "evin kullanım hakkını kiralamak" demek. Ortada bir nevi eski Osmanlı sistemi var. Gidin İsrail ve Filistin'e, bu uygulamanın bir benzeri hala orada da geçerli. Çin'de toprak ve gayrimenkul kişilere değil, doğrudan devlete ait.

Geçtiğimiz Cuma günü Amerikan The Wall Street Journal gazetesinde, sonu “Ben Çin’de sarının yalnızca kalkınmanın değil, aynı zamanda batan güneşin rengi de olduğunu öğrendim” diye dramatik bir biçimde biten bir makale yayımlandı. Yazarı tam 4 yıl Pekin’de yaşamış olan gazeteci Bob Davis’di. Makale, Çin mucizesinin, borca dayalı gayrimenkul balonu ile yolsuzluğa dayalı kamu harcamalarından ibaret olduğunu anlatıyordu. Büyümenin yüzde 10’lardan yüzde 7’ye gerilemesini ise kıyamet alameti olarak gösteriyordu. Yazı ayrıca son 50 yıl içinde hızlı banka borcu biriktiren Brezilya, İsveç, İrlanda ve İspanya gibi ülkelerin hep krize girdiğinin altını çizip, şimdi de sıranın Çin’de olduğunu ima ediyordu. Doğrusu ya, ben Çin’de 4 yıl filan yaşamadım. APEC Zirvesi için 6 gün orada kaldım. Yani Çin’in gerçek yüzünü gördüğümü iddia edemem. Ama ben yine de bu söylenenlere katılmıyorum. Bana sorarsanız, Çin o sayılan ülkelerin hiçbirine benzemiyor. Hem öyle, hem de böyle bir yer. İşte o yapım aşamasında olma halinin alternatif çıkış yolu tasarımı için faydalı bile olduğunu düşünüyorum.

Karşılaştırmalı analiz yapmanın en büyük zorluğu, bir kavramın, bir kurumun ya da bir işlemin iki ülkede de tam olarak aynı anlama gelmemesidir. Bazen bir ülkenin hukuk sistemine bir kurumu, karaciğer nakleder gibi, naklederler ama o kurum, geçmişten gelen nedenlerle, sizin bildiğiniz işlevleri tam olarak yerine getirmez. Başka bir işe yarar o ortamda. Bu aralar Çin söz konusu olduğunda, sabah akşam, gayrimenkul balonundan bahsediyoruz. İşte, ne diyor Bob Davis? Borca dayalı gayrimenkul balonu diyor. Doğru, her yere binalar yapılıyor. Öyle böyle değil, göz alabildiğince uzanan bir bina tarlaları. Evler alınıp satılıyor. Biz burada uzaktan bu hadiseleri dinlerken, kafamızda kendi bildiğimiz çevreye ait bir kavramsal çerçeve kutusu var. Ev alınıp satılıyorsa, bunun Türkiye’de ev alıp satmak gibi olduğunu düşünüyoruz sözgelimi. Balon patlarsa ne olacağını düşünürken, İspanya’da ya da Türkiye’de bir gayrimenkul balonu patlarsa ne olursa öyle olur diye bakıyoruz. Ama bakın tam da öyle değil.

Neden? Birinciden başlayayım. Öncelikle Çin’de “ev almak” demek, “evin kullanım hakkını kiralamak” demek. Ortada bir nevi eski Osmanlı sistemi var. Gidin İsrail ve Filistin’e, bu uygulamanın bir benzeri hala orada da geçerli. Çin’de toprak ve gayrimenkul kişilere değil, doğrudan devlete ait. Dolayısıyla Çin’de toprak satışı ve ev satışı denilen hadise bir toprak parçasının 70 yıllık kullanım hakkının bir kişiye devredilmesi demek. Diyelim ki siz müteahhitsiniz, yerel idarecilerle anlaştınız, bir toprak parçasının kullanım hakkını 70 yıllığına aldınız. Toprak parçasının üzerine 5 yılda inşaatı yaptınız. Daha sonra yaptığınız dairelerde oturma hakkını 65 yıllığına devredebiliyorsunuz. Bu durumda, Çinliler için bir ev almak, batıda ev almak gibi bir durum değil. Ev bir nevi menkul kıymet hükmünde oluyor.

İkincisi, gayrimenkul projelerinin finansmanı esasen yerel yönetimler tarafından kurulan bütçe dışı fonlar eliyle gerçekleştiriliyor. Çin’de onlara bütçe dışı fon demiyorlar. Yerel Yönetim Finansman Platformu (Local Government Financing Platform-LGFP) diyorlar. LGFP’ler arazi satarak yereldeki madenler, gayrimenkul projeleri için kaynak yaratıyorlar, gerekirse üstüne de bankadan borçlanıyorlar. Çin’deki bankalar öyle doğrudan yerel projelerle ve kişilerin kredilendirilmesi işi ile ilgilenmiyorlar benim anlatanlardan anladığım. Elbette yerel parti yöneticisi çok güçlüyse kendi LGFP’sine fazladan kredi almış olabiliyor ama bu bir nevi mahalli idare kredisi gibi bir şey. Mahalli idarelerin arkasında ise merkezi hükümet var elbette. Yine de, bu durumun sürdürülebilir olmadığı Çin’deki üst düzey yönetim tarafından kabul edilmiş bir gerçek.

Üçüncüsü, Çin deyince son derece ilkel bir finansal sistemden bahsediyoruz. Buna rağmen, Çin’de tasarruf oranı milli gelirin yüzde 50’si tutarında. Bu kaynağın, banka mevduatı dışında gidebileceği bir alan yok. Bu yurtiçi tasarruf hacminin öyle yarın dönüp de, uluslararası fon akımına dönüşebilmesi de mümkün değil. Japon ev kadınları, Türkiye’ye yatırım yapabiliyorlar. Çinli ev kadınları ise öyle bir teknolojik donanıma ve de imkan setine sahip değiller mesela. Üstüne üstlük, Çin parasını dışarıda yatırım yapmak için serbestçe bir başka paraya çevirmek de mümkün değil. Tasarrufu eve yönelttiysen, oradan bir başka alana hızla geçmek mümkün değil. Çin’de her şey hızlı olabilir, ama finansal işlemler olamaz. Ayrıca evin değerinde balon şişerken oluşan artış üzerinden yeniden borçlanıp, bir de ek borca girmek mümkün değil. Bakın bu da farklı.

Demem o ki, söz konusu olan Çin ise, iki kere düşünün. Tanıdık gelen kavramların bile başka türlü anlamlar ifade ettiği bir ülkeden bahsediyoruz. 4 yıl Çin’de oturup bunun farkına varmamak ilginç tabii. Ne diyeyim?